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商业操盘中的五力模型
业操盘中的五力模型2013.10商业操盘中的五力模型规划力策划力销售力开发战略指导下商业操盘五力模型招商力运营力一、背景—项目开发战略从读懂发展商开始……一、背景—商业项目本质从读懂商业本质开始……商业地产是一个具有房地产开发、商业运营、资本运作三重特性的复合型产业,它着眼于项目开发及企业长期发展战略。一、背景—商业项目分类※商业类型※商铺类型综合体专业市场商业街盒子式商业街区式商业席位式商业按照商业形态和用途分为:购物中心、百货商场、大卖场、主题商场、折扣店、工场直销店、餐饮、娱?#20540;取?#20197;上未涵盖写字楼、酒店等商业。二、五力模型—规划力规划力指在项目开发战略指导下,对项目定位、建筑设计、招销模型、运营方案等综合匹配、调?#36816;?#21576;现出来的项目把控力。※研究商业项目市场可行性※商业项目定位研究※市场定位—业态定位※案例分析区域发展、行业发展、企业发展、利润要求下的规划调整。※案例分析※案例分析二、五力模型—销售力销售力指在规划力指导下,在对市场、产品、客群理解下,通过对销售、招商、运营的综合调试下的整体性和周期性销售运作能力。商业地产销售最主要的是销售模型搭建。泰山汽配城交房流程※模式商业销售的四种方式一、售后返租二、返租+回购三、直接销售四、带租约销售优势分析劣势分析适用类型在售后返租模式的基础上,增加回购保证,回购的?#32423;?#24180;限一般为3-10年.客户可以选择卖也可以选择不卖。直接推出销售,不提供任何附加价?#23548;?#26381;务商铺销售时,商铺已经出租,开发商将租约转给业主,业主完成之前开发商和租赁客户未完的租赁合同.快速销售、回笼资金?#25351;?#28789;活,客户层面广投资的收益明确,如果主力店品牌好,则有较强的安全?#24615;?#24378;客户对项目未来升值潜力的信?#27169;档?#23458;户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.开发商无商业运营压力;操作简单客户购买?#24065;?#32463;有一定的收入保障?#26723;?#23458;户对项目投资风险的敏感度开发商无营运压力开发商后期承担压力大,政策风险投资客户对回购的关注转为对品牌的关注推售?#24418;?#20027;动性差,主要靠市场消化租金通常低于市场平均租金,对销售有影响统一经营管理的大型商场产权商铺统一经营管理的商业街、专业市场有主力店承租区域商铺的产权?#25351;?#38144;售操作特征?客户购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商.租期内由开发商转租统一经营.租期从二到十?#25913;?#19981;等?发展商一次性返数年租金?#26723;?#39318;付?返租期内.业主定时从发展
商业操盘中的五力模型

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