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02_盐城_绿地天成苑_拓盘报告(含市场调研、前期定位及物业发展建议)
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。盐城绿地河东新城东环路项目产品营销定位报告南京中原事业部南京中山东路90号华泰证券大厦七楼?报告目录第一部分市场研判第二部分项目回顾第三部分产品定位第四部分营销策略?□宏观政策分析□区域房地产市场分析市场研判第一部分?宏观政策分析?政策平稳过渡政策先紧后松政策?#20013;?#25910;紧政策先松后紧>停止核准用于购买土地等用途的房企IPO;>提高土地增值税预征税率;>打击假按揭、假首付、假房价等行为;>减免住房交易税;>支持住房消费;>下调资本金比例;>取消税收优惠;>收紧房贷政策;>加?#23458;?#22320;监管>出台限购令;政策回顾——从07年至今,楼市调控政策不断,特别是09年下半年一线城市量价齐飞,导致2010年楼市政策逐步收紧。近两年可谓政策调控年,从2010年初剑指高房价的“国十一条”,至年中?#34987;?#25237;机性需求的“新国十条”,再到年末巩固调控成果的“国五条”,在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下,政府?#20013;案?#21147;”房地产市场。?政策目的:进一步巩固调控的成效,抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨收紧二套房贷”限购“蔓延全国加强税收征管量化调控目标>二套房首付款比例不低于六成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。>各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施。>对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。>根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和?#29992;?#20303;房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。2011年初政府并没有放缓楼市调控,“国八条”落地标志着第三轮调控正式启动,在?#26377;?#30340;同时并强化原有的调控政策,楼市调控没有最严厉,只有更严厉。政策分析?政府调控楼市的决心不变,未来调控成为常态虽然央行三年?#35789;?#24230;下调存款准备金率,但依然在高位运行,未来开发商融资难度依?#32531;?#22823;,利息成本高国八条开启了第三轮调控,政策更为严厉结论?#20013;?#32463;济形式并不乐观,如果欧债危机?#20013;?#21457;?#20572;?#24341;发全球经济二次探底,不排除政府出台救市政策的可能性,以拉动经济增长。但可以预见的是,在促房价合理回归成为国家意志的背景下,2012年房地产市场将继续低迷,预?#24179;?#25104;为价格调整较为密集的时期。在刚性和改善性需求由于政策调整而回暖的前提下,不排除2013年楼市销量缓慢
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