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成都万象城与新城国际广场商户管理经营比较()117页
代购物中心商户管理与经营讲义—以成都万象城与新城国际广场的比较分析深圳市新摩尔商业管理公司总经理清华大学国际商业地产运营班客座教授杨宝民一、购物中心分类目前中国市场上对购物中心的分类有很多种,多数以美国为依据,我们认为购物中心业态虽然是从美国诞生的,但美国与中国的国情差别太大,购物中心在中国的发展过程中已经产生了变化,目前购物中心一般成为综合体的一部分。成都万润万象城此类购物中心多数处在繁华商业地段上,土地成本高、人流量大、商业配套齐全、商圈辐射?#27573;?#22823;,占地小容积率高,如?#26412;?#19996;方新天地、上海港汇广场、深圳金光华等。此类购物中心因地小人多,常走高端路线,通常会做到4-9层,商业定位一般在中档到高档甚至奢侈品为主,此类购物中心是城市商业发展水平的代表。占地大、土地方正,多处在城市新区或郊区,土地成本较低、人流?#21487;佟?#21830;业配套不齐全、如东莞华南MALL、?#26412;?#37329;源MALL。此类购物中心适合做巨型购物中心,常有较超前的规划、一般走主题型路线,通常要由数个大型主力店支撑,商业一般不超过4层,此类购物中心在中国做成功的较少随着新区的快速发展,新区型MALL会逐渐发展成商业中心型MALL。此类购物中心多处于非商业地段,地价便宜,商圈辐射?#27573;?#23567;,多数为大型住宅区的商业配套。以大型综合超市为主力店,并配套各种便民商业项目,商业一般不超过3层。此类购物中心在中国最为普遍。一、购物中心分类按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类,超广域型MALL在中国还没成功案例(其它分类不做本案重点)商业中心郊区型社区成都万象城的类型成都万象城的类型属于郊区型综合体和购物中心,设计理念是先进的。成都万象城的周边5公里特征成都购物中心进入激烈竞争阶段第一财经日报报道百余综合体“?#32321;?#25104;都空置率创新高,新开业的多数项目根本没有人气,我们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问题:第一自己的综合体项目产?#33539;?#20301;正确吗?是否在不适合的地段做了大型商场或者购物中心?解决策略:适合做零售的地段,聘请优秀的商业零售?#23435;?#20844;司和专门人才进行招商和运营。不适合零售的,对裙楼功能进行转型,改成有实际需求的物业,例如,美?#24120;?#21150;公或者是其它功能。对于办公面积过大的,未?#27425;?#24180;没有实际需求的,设法改造成为SOHO。第二项?#23458;?#20837;产出在残酷的市场面前,当初的投入产出估算是否偏差太大?
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